案例事實

甲、乙兩公司分別為某大廈之出賣人及營造商，該大廈係於民國(下同)八十一年間開始預售，丙於當時向甲公司購買A戶。八十三年系爭大廈完工後，甲將A戶交付並移轉所有權於丙。此外，丁於八十四年向甲購買B戶，丁並與甲約定，將B戶移轉登記予戊。八十八年T颱風來襲，系爭大廈因為基地遭豪雨沖刷而崩塌，A戶與B戶亦嚴重受損，無法修復。丙及戊放置於屋內之財物，亦淹沒於土石流之中，無法尋獲。經查：系爭基地屬於砂頁質順向坡，不適於在其上興建大樓，且系爭大廈有偷工減料情事，均為導致大廈崩塌之原因。請問：丙、丁、戊得否向甲、乙請求返還價金或就其財物損失請求損害賠償？

案例解答

(一)丙對甲的主張。

1.丙得否向甲請求返還價金？

(1)契約上請求。

A.系爭A戶之基地係屬砂頁質順向坡而不適於建築大樓，且該大廈有偷工減料情事，足以減少系爭標的物之價值及效用，該當於民法第三五四條所稱之瑕疵。惟丙依第三五九條所享有之契約解除權，因已逾舊法第三六五條所定六個月期間，故其解除權已因除斥期間經過而消滅，丙不得解除契約。

B.丙得否依第二二七條第一項準用第二五六條解除契約？

(A)系爭A戶具有瑕疵已如前述，故得認債務人甲未依債之本旨而為給付。

(B)甲為該A戶之出賣人，係為有償契約之債務人，故其應就抽象輕過失負責， 然甲明知該基地不適於建築大廈卻未告知，應認其係出於故意，故甲主觀上具可歸責事由。

(C)惟丙依第三五九條所享有之解除權，已逾第三六五條所定六個月期間而消滅 後，是否得再依不完全給付之規定解除契約，就此而言，學說實務上有所爭論，試述如下

a.實務：自由競合，丙之權利不受影響。

(1)最高法院九十一年台上字一五八八號判決表示：「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。故買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而解除契約時，應無民法第三百六十五條規定之適用。」

b.學說：因丙係逾越舊法第三六五條所定期間，然舊法第三六五條之期間過 短而不足以保護買受人，故買受人依不完全給付之規定所享有的權利不受影響。

(D)法律效果：依題意，系爭A戶已嚴重毀損而無法修復，應屬不可補正者，故丙得依第二二七條第一項準用第二五六條解除契約，復依第二五九條請求甲應回復原狀而返還價金。

(2)非契約上請求

A.丙得否依第一七九條請求返還價金？ 甲因丙的給付而受有價金所有權之利益，致丙受有損害，惟是否無法律上原 因？

(A)丙得否依第九十二條撤銷其買受之意思表示？

a.基於誠信原則、交易習慣應認為出賣人甲負有告知義務，就系爭A戶之基 地不適於建築一事主動告知，然甲卻違反其作為義務而不作為，故得認其不作為係屬不作為詐欺行為，致丙限於該基地適於建築之錯誤，並因而為買受的意思表示，且甲對上述情事均有所認識，故得認甲係出逾詐欺故意，基此，似得認為丙得依第九十二條撤銷其買受之意思表示。

b.然現已民國九十五年，自丙於八十一年為買受之意思表示時起算，已逾第 九十三條所定十年期間，丙之撤銷權因除斥期間經過而消滅。

(B)丙得否依第八十八條撤銷其買受之意思表示？

a.丙誤認系爭A戶之基地適於建築係就物之性質發生錯誤，且該基地是否適 於建築一事於交易上可認為重要，又難認為係出於表意人丙之過失所致，故似得認為丙得依第八十八條撤銷其買受之意思表示。

b.然因已逾第九十條所定之一年期間，丙之撤銷權因除斥期間經過而消滅。

(C)小結：因丙依第九十二條或第八十八條所享有之撤銷權均已因除斥其間經 過而消滅，從而甲丙間之買賣契約仍繼續存在，故甲係本於系爭買賣契約而受領該筆價金，其享有利益有法律上原因，丙不得依第一七九條請求返還價金。

B.丙得否依第一八四條第一項前段請求返還價金？

(A)基於危險的創造及支配、損利同歸之利益原則及信賴保護，應認為出賣人甲 負有交易安全義務，甲應主動告知系爭基地不適於建築，然甲卻違反其作為義務，故得認為其不作為係不作為侵權行為，因而侵害丙之意思表示自主權，致丙受有損害，且甲主觀上係出於故意以如前述，故甲似應依第一八四條第一項前段而負責，亦即丙得依第二一三條請求回復原狀而廢止甲之債權，進而請求返還價金。

(B)然因已逾第一九七條所定十年期間，丙之債權廢止請求權已罹於消滅時效， 故丙之主張為無理由。

2.丙得否向甲就其財物損失請求損害賠償？

(1)契約上請求
甲應就其不完全給付負其責任已如前述，故丙得就其財物損失之固有利益的損害，依民法第二二七條第二項請求損害賠償。
(
2)非契約上請求
甲為從事經銷之企業經營者，而丙為消費者，故除甲得舉證以免責外，其應依消費者保護法第八條負損害賠償責任。

(2)本題因僅問及兩個請求，一為得否請求返還價金，一為得否就財物損失請求損害賠償，惟於實務上，買受人尚會就其所買受之建築物毀損一事請求損害賠償。就此，實務已作出判斷，然王澤鑑師卻有所批評。 舉例言之，倘甲由乙承攬建造房屋，因乙偷工減料，致房屋有重大缺陷，甲得否依侵權行為規定向乙請求損害賠償？實務、學說見解不一，試述如下： 甲說：最高法院九十二年台上字第二四○六號判決表示：「民法第一百八十四條第二項規定之所謂法律，係指一切以保護他人為目的之法律規範而言。建築改良物為土地改良物之一，為具高價值之不動產，其興建、使用應依法管理(土地法第五條、第一百六十一條、建築法第一條、第二十八條參看)，倘於興建時有設計缺失、未按規定施工，或偷工減料情事，即足以影響建築改良物本身之使用及其價值。關於建築改良物之興建，建築法就起造人、承造人、設計人、監造人所為規範(建築法第十三條、第三十九條、第六十條、第七十條)，自均為保護他人為目的之法律，彼等應負誠實履行義務，不得違反，如有違反而造成建築改良物之損害，對建築改良物所有人，難謂毋庸負損害賠償責任。且此之所謂損害，不以人身之損害為限，亦包括建築改良物應有價值之財產損害在內。」亦即，實務就該建築物本身之毀損，肯認買受人得依第一八四條第二項請求損害賠償。 乙說：本案中，AB兩戶之基地為順向坡而不適於建築房屋，且系爭大廈有偷工減料之情事，致該大樓因颱風來襲而有無法修補之損害，係出於商品自傷，而學說上認為為避免契約責任湮沒在浩瀚的侵權行為法裡，對於商品自傷之案件均不許其依侵權行為法而有所請求，故本案法院肯認被害人得依第一八四條第二項就該建築物之毀損本身請求損害賠償顯有誤會。

最高法院七十七年第七次民事庭會議決議：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：一、出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。二、出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。併此說明。」